Schaffe, schaffe Häusle baue …

Immer öfter liest man in den Medien, sieht und hört Beiträge, wie die aktuellen Preissprünge auf Deutschlands Wohnungsmarkt existenzbedrohliche Formen für weite Kreise der Mieterschaft einnehmen. Zugleich häufen sich die Hinweise, dass selbst besser betuchten Menschen – trotz rekordverdächtig niedriger Hypothekenzinsen – die finanzielle Puste ausgeht, um den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau eines Häuschens zu stemmen.

Gerade vorgestern las ich mehrere Beiträge über einen der Preistreiber, die es Menschen in Deutschland zunehmend erschweren, Wohneigentum zu erwerben: die durch den Staat festgelegten und gepuschten Nebenkosten, als da wäre: die Grunderwerbssteuer. Nimmt man hinzu, welche absurd hohen Kosten die staatlichen Bauvorschriften und Auflagen – oftmals sinnlos bis kontraproduktiv – erzwingen, so gehen mittlerweile gut und gern über ein Drittel, nämlich mehr als 35 Prozent der Kosten für ein Neubauprojekt, direkt und indirekt auf staatliche Eingriffe und Regulierungswut zurück. Ein Unding !!!

Umso verwunderlicher, dass deutsche Häuslebauer, Hausbesitzer und Mieter nicht weit intensiver protestieren, auf die Straße gehen, und die verantwortlichen Behörden und Politiker zur Rechenschaft ziehen.

Nach dieser langen Einstimmung ins Thema mein Grund, weshalb ich mich zu diesem Thema äußere und weshalb ich einen praktikablen Vorschlag unterbreite, der zudem den Charme besitzt, in einem anderen EU Land erfolgreich umgesetzt zu werden. Damit fallen die typisch deutschen Reaktionen des „unmöglich, nicht praktikabel, nicht umsetzbar, nicht ökologisch nicht dies und das“ weg bzw. in sich zusammen.

Als Mensch, der in Schwaben groß wurde, habe ich die schwäbische Mentalität des „schaffe, schaffe Häusle baue“ als Nicht-Schwabe eingesogen, sowie ihre praktische Umsetzung erlebt. Insofern von Jugendtagen an motiviert, sowie im Bewusstsein, Immobilienerwerb sei etwas völlig Normales, auch für Kleinbürger und Menschen mit schmalem Geldbeutel, war es nur natürlich, dass ich, im zarten Alter von 28 Jahren mir und meiner Familie den Wunsch nach einem Eigenheim erfüllte, obwohl damals alles andere als rosige Zeiten für Häuslebauer herrschten: für meine Hypothek hatte ich inklusive Tilgung stolze 11,5% zu zahlen, alles in allem enorme 1.400 DM Monat für Monat. Schon damals waren die Nebenkosten nicht unerheblich, aber nicht so unnatürlich hoch, wie heute. Dafür legten sich Behörden und behördlich beauftragte bereits mächtig ins Zeug, Bauherren das Leben sauer und zusätzlich teuer zu machen. So bestand der Meister der Schornsteinfeger darauf, einen fertigen Kamin abzureißen und einen größer dimensionierten wegen eines läppischen Kaminofens einzubauen. Das bedeutete, in zwei Stockwerken die Decken aufzustemmen, zusätzliche Material- und Arbeitskosten, Zeitverzögerung etc. Doch ohne die Betriebsgenehmigung hätten wie trotz funktionierender Niedertemperaturheizung – des Beste vom Besten damals – wegen dieses zusätzlichen Kamins keine Bauabnahme erhalten und nicht in unser Haus einziehen können.

Ich möchte nicht wissen, was heutige Behörden und ihre Mitarbeiter oder staatlich Beauftragte in ihrem Folterkoffer haben, um angehenden Hausbesitzern das Leben schwer oder gar zur Hölle zu machen.

Nebenbei bemerkt, derselbe Oberste der Schornsteinfeger Innung, der den angeblich ein paar Zentimeter zu schmalen Querschnitt des Kaminschornsteins monierte, hatte keinerlei Bedenken, die – wie sich erst Jahre später durch einen Sachverständigen herausstellte – völlig überdimensionierte Heizanlage abzunehmen, und mir dadurch spätere Regressforderungen gegenüber dem Heizungsbauer unmöglich zu machen. Alles in allem dürfte dieser unmögliche Mensch mich zwischen 15.000 bis 20.000 DM an zusätzlichen, aber unnötig verursachten Kosten gekostet haben. Nicht auszumalen, um welche Summen es heute gehen mag.

Doch nun zu meinem Vorschlag, vorgestellt an einem praktischen Beispiel aus meiner Umgebung. Ich lebe im EU Mitgliedsland Litauen, das seit drei Jahren von knapp 1.000 deutschen Soldaten geschützt wird, die in der Nähe stationiert sind. Hier schießen die neuen Häuser wie Pilze aus dem Boden. Ich habe mal nachgezählt: in meiner unmittelbaren Umgebung, nahe meiner (gemieteten) Wohnung, wurden binnen der letzten drei Jahre sage und schreibe über 50 neue Häuser gebaut. Dies bezieht sich auf einen Radius von nur einem Kilometer. Auch fünf, zehn, hundert Kilometer weiter werden unzählige neue Häuser gebaut.

Wie kann das angehen, fragte ich mich? Angeblich ist Litauen und sind seine Bewohner laut offizieller EU Statistik eines der ärmsten EU Länder. Mit Löhnen die angeblich 2/3 bis 50% geringer sein sollen als in Deutschland. Obwohl hier angeblich kaum etwas verdient wird, sind zum Ausgleich die Lebensmittel im Schnitt 15% teurer als in Deutschland. Und das, obwohl es sich um mindere Qualität, vornehmlich aus Polen, Weissrussland, Russland und China handelt. Der Schrott müsste theoretisch billiger als jene Qualitätsprodukte, die in Deutschland angeboten werden. Sind sie aber nicht, weil die Besitzer den Hals nicht voll genug kriegen mit Profit.

Wie also bekommen die litauischen Häuslebauer es hin, dass sie dennoch in der Lage sind, massenhaft neue Häuser zu bauen? Wie meine Recherchen ergaben, sind dafür ein Bündel von Dingen verantwortlich, die sich von den deutschen Verhältnissen teils massiv unterscheiden.

Da sind zunächst einmal die litauischen Behörden. Sie tun das, was Behörden, gerade auch die deutschen, tun sollten: sie stellen auf kommunaler Ebene die nötige Menge an Grundstücken zur Verfügung. Dazu wird überaus pragmatisch vorgegangen, so dass selbst in Deutschland absolut unbebaubare Orte, wie direkt am See, mitten im Wald, im oder am Rand eines Naturschutzgebiets, zur Bebauung freigegeben werden. Bauanträge können online eingereicht werden, sind spätestens nach 3 Wochen bearbeitet. Irre Gebühren und Erwerbssteuern erhebt Litauen nicht. Daher sind die behördlich veranlassten Nebenkosten minimal. Minimal auch nach Fertigstellung die Hauskosten durch den Staat. Erst für Häuser mit einem Wert über 200.000. Euro wird so etwas wie Grundsteuer fällig. Da die Mehrzahl der Häuser einen Wert zwischen 80.000 bis 140.000 Euro haben, haben ihre stolzen Besitzer bloß Nebenkosten zu tragen.

Wir sehen: wenn sich ein Staat schlank verhält und nicht übergriffig, wie deutsche Behörden, die sich überall und in alles was sie nichts angeht einmischen, wird es nicht nur für Hausbauer und Besitzer direkt teuer, indirekt haben sie eine Menge völlig überflüssiger Bürokraten zu ernähren, die im Grunde genommen überflüssig wären, hätten sie nicht aberwitzige Vorschriften erfunden und erlassen und kämpften nun mit deren Ausführung. Die deutsche Bürokratie ist ein, wenn nicht der entscheidende Faktor, weshalb der deutsche Immobilienmarkt derzeit zu ersticken droht.

Doch die Rolle der deutschen Politik darf nicht unterschätzt werden. Sie ist es gewöhnt, ständig neue Steuern und Abgaben zu erfinden – der Umweltschutz bietet da oft ein hübsches vorgeschobenes Argument – sowie Steuersätze ewig hoch zu schrauben. Die litauischen Politiker, die keine neuen Steuern wollen, werden durch Brüssel dazu gezwungen. Die Erpressung geht wie folgt: wenn ihr nicht – angeblich aus Gründen der Steuergerechtigkeit in der EU –  diese und jene neuen Steuern einführt, müssen wir die EU Mittel und Subventionen kürzen oder streichen. Nur deshalb werden die Menschen hier aktuell mit zusätzlichen Steuern und Abgaben „beglückt“.

Also kaum Baunebenkosten, sowie keine Steuer auf Haus und Grundstück in der Folge, das macht das Bauen hier in Litauen gegenüber Deutschland schon mal weit attraktiver. Doch Litauer sind pragmatische Menschen bis auf die Wahl ihrer Autos. Angesichts geringerer Einkommen, das ist Fakt, machen Litauer fast alles selbst. Gemeinsam mit Kumpeln und Familienangehörigen werden die meisten Neubauten am Feierabend und Urlaub hochgezogen. Dabei kommt wiederum – im Gegensatz zu Deutschland – ein weit geringeres Anforderungsprofil an ein Haus zum Tragen. Die Behörden verlangen – obwohl es hier in Litauen länger wintert und tiefere Temperaturen herrschen als in Deutschland – weitaus geringeren Wärmeschutz, machen weniger Auflagen hinsichtlich Statik, Material und technischer Anforderungen. Im Ergebnis reduziert dies die Kosten gegenüber Neubauten in Deutschland auf locker 1/3. D.h. die hier jüngst erbauten Häuser werden statt für 400.000 bis 600.000 Euro für zwischen 100.000 bis 150.000 gebaut. Zieht man die umfangreichen Eigenleistungen ab, dann kommt man auf die oben von mir genannten Summen, die Litauer aufbringen müssen, um ein Haus zu bauen.

Was für deutsche Ohren unglaublich klingt, und nicht mit unserem Selbstbild und dem über die angeblich so armen Litauer zusammen passen mag, ist die Realität, dass selbst der Trucker, der Paketzusteller, der einfache Angestellte nebst Ehefrau an der Supermarktkasse, hier in der Lage sind, sich ein eigenes Haus zu bauen.

Sicher, würde man die Häuser im Detail vergleichen, wären da einige, teils erhebliche Unterschiede. Während in Deutschland vielfach ein Keller verlangt wird – aus statischen Gründen, wegen Wärmedämmung, behördlicher Auflagen – entstehen hier die meisten Häuser ohne Keller. Nicht mal eine frostfreie Gründung, wie sie deutsche Bauvorschriften erfordern, sind hier nötig. Das reduziert natürlich die Kosten ungemein. Ich erinnere mich, dass seinerzeit der Unterschied zwischen einem ausgebauten Keller und frostfreier Gründung gerade mal 12. Bis 15.000 Mark ausmachte, weshalb man sich für den Kellerbau entschied.

Hier in Litauen wird das Erdreich mit einem Bagger angekratzt und eben gemacht. Mit Spitzhacke und Spaten heben die Bauherren dann maximal 30-40 Zentimeter tiefe Gräben aus, die verschalt und mit Beton gefüllt werden. Viele Bauherren sparen sich das Ausheben auch ganz und bauen die Verschalung oberirdisch. Das Erdgeschoss beginnt dann 50 bis 70 hoch. Entsprechend Grundriss werden die sog. Fundamente gegossen, die nicht wirkliche Fundamente darstellen. Bevor die Betonfertigdecken auf diese Betonsockel aufgelegt werden, wird darunter die ganze Installation, d.h. Elektro, Wasser/Abwasser, Telefon, ev. Gas eingebaut. Trotz Wintern mit minus 25 und mehr habe ich noch nie erlebt, dass einer dieser nicht gerade frostfrei gegründeten Wasseranschlüsse eingefroren wäre. Weshalb das so ist, und in Deutschland ohne Keller oder frostfreie Gründung keine Baugenehmigung erteilt wird, ist mir schleierhaft. Hier im wilden Osten funktionierts auch ohne.

Um die nötige Wärmedämmung zu erzielen – es scheint aber nicht vorgeschrieben zu sein, trotz EU – werden die Wände aus 24er Steinen oder aus Holz/Dämmmaterialelementen gebaut. Verwendet werden entweder eine Art Gasbeton oder poröse Ziegelsteine. Hierauf wird von außen eine zehnzentrimetrige Dämmung aufgeklebt. Darauf entweder ein dünner Putz oder Riemchen bzw. Holzverschalung. In den meisten Fällen, ca. 70% der Häuser, wird nur ein Geschoss hoch gebaut.

Die Dachstühle werden, ähnlich wie ich das aus Skandinavien kenne, nicht wie in Deutschland aus massiven großdimensionierten Balken gebaut, sondern aus Rauhspundplanken, nicht mehr als 5-7 cm breit. Obwohl hier bedingt durch die Ostseenähe weit öfter und stärkerer Wind als in weiten Teilen Deutschlands, habe ich nie erlebt, dass ein solcher – in deutschen Augen nicht genehmigungsfähiger – Dachstuhl eingeknickt oder weg geflogen wäre. Die trotzen Wind und Wetter und den winterlichen Schneemassen. Gedeckt wird hier ebenfalls nicht mit schweren Dachziegeln, wie in Deutschland, sondern mit Metall, Plastik, Material, dass sich schnell verarbeiten lässt und viel billiger ist als Dachziegel.

Fenster und Türen sind mehr oder weniger identisch wie in Deutschland. Bleibt die Installation. Aufwändige Vorgaben wie in D. scheinen nicht zu existieren. Selbst die Elektroverkabelung machen die Bauherren selbst. Die Verteilerkästen sind nicht halb so dimensioniert wie in D., werden nicht so hoch abgesichert, trotzdem sind mir keine Brände oder Explosionen bekannt.

Der fehlende Keller wird durch die Garagen ersetzt, die an oder neben jedem Neubau errichtet werden. Da dort alles Mögliche verwahrt wird, stehen selbst vor Doppelgaragen die Autos stets im Freien. Eine litauische Besonderheit, dank fehlendem Keller und fehlendem Dachboden.

Die Häuser sind in der Mehrzahl kleiner als in Deutschland. Oft begnügen sich Litauer mit 75 bis 100 Quadratmetern. Ich schätze nur 20-25% der neuen Häuser verfügen über ein weiteres Geschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Alles Faktoren, die das Bauen billiger machen.

Bei der Heizung zeigt sich der größte Unterschied. Obwohl für die Häuser identische Materialien wie in D. verwendet werden, wird der Großteil litauischer Neubauten mit einer traditionellen Holzheizung ausgestattet. Holz wächst überall und ist der billigste Brennstoff. Eines der beschriebenen Häuser lässt sich für 200-250 Euro im Jahr beheizen. Dafür nehmen Litauer allerdings eine erhebliche Einbuße an Komfort in Kauf. Die Holzheizung muss manuell mehrmals am Tag befüllt werden. Anschließend die Asche ebenfalls entsorgt werden. Der Rest ist zwar wie bei Zentralheizungen üblich, doch nur wenig Hausbesitzer leisten sich eine Holzheizung mit automatischer Beladung. Insofern ist die Heizperiode in Litauen, selbst in neu erbauten Häusern in etwa vergleichbar mit dem Charme und Komfort der 60er Jahre. Auch das Haus in dem ich wohne, wurde mit einem solchen Ungetüm beheizt. Ich bestand aber darauf, dass eine Gasetagenheizung eingebaut wurde, die mit russischem Gas beheizt wird. Der Komfort hat seinen Preis. Gegenüber den anderen Mietern und Nachbarn, die mit ca. 250 Euro durch den Winter kommen, muss ich ca. 1200 Euro aufbringen, um deutschen Heizkomfort in der Wohnung zu genießen, das ist über viermal so teuer.

In Bezug auf Heizungen existieren hier keinerlei Auflagen und Vorschriften wie in Deutschland. Niemand braucht einen Kaminkehrer kommen zu lassen. Die Schornsteine verrußen halt. Die Holzheizungen hauen sämtliche Schadstoffe bei Temperaturen von weit über 100 Grad ohne jeden Filter oder Einschränkung in den Schornstein. Daher sind im Winter über allen Häuser dunkelgraue bis schwarze Rauchschwaden zu sehen und die Luft ist so angereichert mit Schwefel und Rußpartikeln, dass man beim Spazierengehen kaum einatmen kann, ohne zu husten.

Wie dies alles mit EU Recht und Umweltschutz vereinbar ist, kann ich nicht sagen. Das bleibt das Geheimnis zwischen der EU Kommission und den Litauischen Behörden.

Zusammengefaßt: hier kann sich noch nahezu Jeder der will sein eigenes kleines Haus bauen, ohne viele Vorschriften einhalten zu müssen oder zur Kasse gebeten zu werden. Auch das Wohnen in einem Haus ist in Litauen weitaus günstiger als in Deutschland, sofern man auf neuzeitlichen Komfort verzichtet und manuelle Holzheizungen nutzt. Ich schätze nicht einmal 10% aller deutschen Gesetze und Vorschriften zum Hausbau existieren hier, auch werden Bauherren weder in der Bauphase noch später zur Kasse gebeten. Ein eigenes Haus stellt hier noch so etwas wie ein Grundrecht dar, auf das Jeder Anspruch hat, und der Staat legt den Menschen so wenig Hürden wie möglich in den Weg, um sich ihren Traum zu erfüllen. Inwiefern die Nutzung der Holzheizungen und die nicht nötige Pflege der Kamine sich negativ auf Umwelt und Gesundheit auswirken, kann ich nicht beurteilen.

Insgesamt können deutsche Behörden jedoch eine Menge von Litauen lernen und Jedermann kann nachvollziehen, weshalb hier selbst einfache Menschen sich den Traum vom Haus erfüllen können, während er in Deutschland für breite Bevölkerungsschichten in unerreichbare Ferne rückt. Dass dieser Zustand nicht anhalten muss, sollte mein Artikel zeigen. Etwas mehr Druck auf Politik und Behörden, um das Übermaß an Regulierung und Vorgaben zu reduzieren, und schon sinken die Kosten und das eigene Haus wäre wieder eine reale Möglichkeit für mehr Menschen als aktuell.